Обзор рынка по управлению многоквартирными домами

Аналитический отчет о проведении анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге за 2010 год

I. Общие положения

Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге за 2010 год (далее – Анализ) проведен в соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Постановление).

Цель Анализа - оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге за 2010 год.
При проведении Анализа на рынке услуг по управлению многоквартирными домами Санкт-Петербургское УФАС России (далее – Управление) руководствовалось приказом ФАС России от 28.04.2010 №220 «Об утверждении порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» (далее - Приказ).
Анализ проведен по рынку Санкт-Петербурга с населением более 100 тыс. жителей.

II. Временной интервал исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге

Временной интервал Анализа установлен Приказом ФАС России от 07.02.2011 №66 «О плане работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2011-2012 годы» с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года.

III. Продуктовые и географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге

В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка является комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
В целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг являются административные границы Санкт-Петербурга.

По мнению Санкт-Петербургского УФАС России, управляющая организация не может являться доминирующим хозяйствующим субъектом по отношению к потребителю (собственнику помещения, нанимателю) на рынке услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества, а также на рынках услуг теплоснабжения, водоснабжения и приема сточных вод на территории одного многоквартирного дома. Доступ к общему имуществу собственников, в т. ч. к перекрывающему устройству (вентилю) управляющая организация получила в рамках функций управления и технического обслуживание инженерных сетей дома, которое оно осуществляет, как управляющая организация, выбранная в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ либо собственниками помещений в доме, либо уполномоченными органами местного самоуправления (Администрацией района) по конкурсу.

IV. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге

Перечень организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на соответствующем рынке приведен в приложении к Анализу (таблица №3). Согласно информации, представленной районными Администрациями Санкт-Петербурга, на рынке Санкт-Петербурга осуществляют деятельность 158 управляющих компаний.
Потребителями данной услуги являются собственники помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Санкт-Петербурга. Конечными потребителями является население города, проживающее в многоквартирных домах.

V. Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге и доли хозяйствующих субъектов на рынке

При проведении Анализа выявлена следующая информация:
1) информация о способе управления многоквартирными домами и о том, каким образом был осуществлен выбор управляющей организации (Таблицы 1 и 2 приложения).
2) состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами на исследуемом товарном рынке (таблица 3 приложения).
3) количество и доля частных и муниципальных управляющих организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами на исследуемом товарном рынке (таблица 4 приложения);
4) информация о проведенных органами местного самоуправления конкурсах, сведения об управляющих организациях, выбранных в результате проведения органами местного самоуправления конкурсов, а также информация о нарушениях, выявленных при проведении указанных конкурсов (таблица 5 приложения).
На территории Санкт-Петербурга насчитывается 20900 многоквартирных домов, общей площадью 107661,5 тыс.кв.м. Из них 16626 домов общей площадью 69305,09 тыс.кв.м. находится в управлении у управляющих организаций, что составляет 64% всего рынка, в то время как ТСЖ/ЖСК обслуживают порядка 35% рынка.
По составу управляющие организации, осуществляющие свою деятельность на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, можно разделить по форме собственности на следующие категории:
- частные – 111 компаний, обслуживают 21% рынка;
- муниципальные – 4 организации, обслуживают 2% рынка;
- с долей участия города в уставном капитале (далее – Жилкомсервисы) – 43 организации, обслуживают 77% рынка.
Основной объем рынка сосредоточен у Жилкомсервисов – организаций, в уставном капитале которых с определенной долей участвует город.

По сравнению с 2009 годом, доля частных управляющих организаций на рынке незначительно возросла за счет доли Жилкомсервисов (на 10%). Перераспределение произошло в основном путем переизбрания компаний на собраниях собственников жилья. Однако в городе в 2010 году районными администрациями было проведено 20 конкурсов (таблица 5 приложения) по выбору управляющих организаций для многоквартирных домов, которые переведены из статуса общежитий в статус жилых домов.
По сравнению с 2009 годом, в 2010 году количество частных управляющих организаций примерно возросло в 2 раза. Новые организации в основном управляют небольшим количеством домов (1-3) и выбраны по результатам общих собраний собственников жилья.

VI. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах

Количество действующих на рынке хозяйствующих субъектов составляет более 15 (154), коэффициент рыночной концентрации CR3 =11%, что соответствует низкому уровню концентрации товарного рынка.

VII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городах

Рынок является достаточно открытым для входя управляющих компаний. Достаточно легкая преодолимость существующих барьеров входа на рынок подтверждается уже упомянутым увеличением числа новых участников рынка (не являющихся прямыми приемниками государственных жилищно-эксплуатационных организаций) с 35-45 в начале 2007 г. до, 111 по итогам 2010 года. Общее количество участников рынка за последние годы растет быстрее, чем общие размеры жилищного фонда Санкт-Петербурга.

Основными проблемами входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами являются отсутствие профессиональных навыков, квалифицированного персонала, а также – получение домов в управление.
Конкуренция участников рынка за получение в управление многоквартирных домов по-прежнему сдерживается двумя факторами:
- крайне недостаточная организованность и активность собственников жилья (несмотря на ее постепенное нарастание) в вопросах управления многоквартирными домами, тормозящая процессы выбора и замены управляющих компаний;
- действия органов власти и организаций, наделенными властными полномочиями, нарушающих равные условия доступа участников рынка к управлению домами.

Ниже более подробно рассматривается второй из названных факторов - административное вмешательство в условия доступа к управлению многоквартирными домами:

1. В Санкт-Петербурге в настоящее время по-прежнему приватизирован далеко не весь жилищный фонд города. Подавляющее большинство жилых домов представляет собой многоквартирные дома, объединяющие собственников и нанимателей помещений (дома со смешанной формой собственности). Это предполагает участие города как собственника в процедурах выбора формы управления домами.

В соответствии с данными, приведенными выше в Таблице 2, по состоянию на 01.01.2011 г. лишь около 4% жилищного фонда Санкт-Петербурга управляется компаниями, выбранными на основе конкурса. При этом около 60% жилищного фонда управляется компаниями, выбранными на собраниях собственников. По этим данным можно косвенно судить о масштабах процедур предоставления в управление жилищного фонда с созданием преимуществ определенным участникам рынка со стороны органов власти. По некоторым экспертным оценкам, конкурсы проводятся в основном по экономически не привлекательному для управления жилищному фонду.
В этих условиях доступность административного ресурса становится важным конкурентным преимуществом и административным барьером входа на рынок. Поддержка органами власти (в том числе, путем выдачи доверенности на голосование) при проведении общих собрании собственников по выбору управляющей организации одной из управляющих организаций (как правило, «Жилкомсервис»), может приводить к ограничению конкуренции и создавать препятствия входу на рынок новым хозяйствующим субъектам. К сожалению, в отличие от процедур проведения торгов по выбору управляющей компании, принципы участия государства (или муниципалитета) в общих собраниях по вопросу выбора управляющей организации в законодательстве не урегулированы, что, в особенности, при большой доле государственного жилья, приводит к подмене конкурсного отбора прямым назначением органами власти управляющей компании.
На территории некоторых административных районов Санкт-Петербурга администрациями районов разрабатывается порядок голосования представителя города на общих собраниях собственников помещений многоквартирных домов, в которых присутствует доля собственности города, и инициирования общих собраний со стороны города.

Кроме того, как показывает практика, даже в случае проведения органами власти конкурсных процедур по выбору управляющих компаний, они допускают нарушение установленных действующим законодательством требований и процедур, что приводит к ограничению конкуренции на торгах.

2. Распространена практика затягивания передачи многоквартирных домов управляющим организациям, выбранным собственниками.

Так, порядок передачи домов в управление ТСЖ регламентируется распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 01.03.2005 № 21-р, в соответствии с которым после приема заявления техническая и бухгалтерская документация на многоквартирный дом в 10-дневный срок передается уполномоченной собственниками управляющей организации.
Очень часто установленные сроки передачи документации не соблюдаются. Причем важнейшую роль в этом процессе играют ГУ «Жилищное агентство» административных районов Санкт-Петербурга (ГУ ЖА), располагающие всей технической и бухгалтерской документацией на дома. ГУ ЖА могут проявлять избирательное отношение к организациям, которым передаются дома. В частности, в период затягивания передачи дома может быть организовано новое собрание собственников с решением о выборе уже другой управляющей компании. Такая практика вполне реальна с учетом того, что при низкой активности собственников собрания могут проводиться при минимальном кворуме в форме заочного голосования.

Конкуренция участников рынка за обслуживание домов иногда приобретает форму борьбы инициативных групп собственников жилья в одном доме со взаимными обвинениями в неправомочности проведенных собраний. Причем ГУ ЖА иногда активно поддерживает одну из сторон, создавая преимущество определенной управляющей компании. При передаче домов от одной управляющей компании к другой ГУ ЖА могут делать копии необходимой документации на дома для одних компаний, а другим предлагать решать эти вопросы с бывшей управляющей компанией через суд.

3. Не решен вопрос предоставления управляющим компаниям нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, являющихся государственной собственностью и предназначенных для осуществления управления и технического обслуживания общего имущества домов. Неравные условия для участников рынка по использованию управляющими компаниями нежилых помещений может привести к ограничению конкуренции на рынке.

VIII. Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами в Санкт-Петербурге является низко концентрированным рынком. Степень концентрации рынка за 2010 год остается стабильной или несколько снизилась. Доминирующие хозяйствующие субъекты на рынке отсутствуют.
Существенных административных и экономических барьеров для входа на рынок новых участников не наблюдается.
Вместе с тем конкуренция не является пока достаточным стимулом для повышения качества и снижения цен на жилищно-коммунальные услуги (в зависящей от управляющих организаций составляющей).
Проблемами, сдерживающими развитие конкуренции, являются:
- недостаточная организованность и активность собственников жилья по формированию рационального потребительского поведения на рынке (прежде всего медленное формирование ТСЖ, формальное отношение к выбору управляющей компании);
- неоправданное административное вмешательство и создание неравных условий участникам рынка при получении в управление многоквартирных домов.

Главной рекомендацией по содействию развитию конкуренции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами мог бы быть перенос усилий районных администраций и ГУ ЖА с непосредственного неформального регулирования распределения жилищного фонда между управляющими организациями на эффективную помощь в создании ТСЖ гражданами – собственниками жилья и проведение конкурсов по управлению многоквартирными домами в случаях, когда граждане сами не проявили достаточной инициативы, с выставлением на конкурс небольших объемов жилищного фонда, доступных для обслуживания фирмами, впервые входящими на рынок.

Развитию конкуренции в сфере управления жилищным фондом способствовало бы также формирование городской властью общего информационного фона (например, размещение на официальных сайтах информации о намерениях Администрации провести общие собрания собственников), ведение разъяснительной работы с населением о распределении прав и обязанностей в данной сфере, необходимости своевременной оплаты жилищно-коммунальных услуг, в частности, в связи с монетизацией льгот по их оплате с 1 января 2010 года. По мнению некоторых управляющих компаний, они не должны брать на себя весь объем данной работы, поскольку меняющиеся общие организационные условия при проведении реформы ЖКХ определяются не ими, а государством.